Тяжкая доля владельца «идеальной доли» » Земляки |Новости СНГ
/ 07 июнь 2017 Просмотров: 375

Тяжкая доля владельца «идеальной доли»


Много лет назад Елене Я. и ее соседям — жильцам небольшого дома в Пардаугаве —  несказанно повезло. То есть им тогда казалось, что повезло. Они жили в живописном месте, в красивом зеленом районе, и когда в 90–х годах начался процесс приватизации, им, на тот момент просто жильцам и квартиросъемщикам с советскими договорами, естественно, тоже захотелось приватизировать квартиры, в которых прожили не один десяток лет. Правда, в процессе приватизации, который занял у них несколько лет, они чуть ли не на каждом шагу чувствовали какие–то непонятные препятствия. Им пришлось дойти аж до президента страны (на тот момент это была Вайра Вике–Фрейберга). Но в конце концов они своего добились: им позволили приватизировать квартиры, в которых они жили.

Американские «наследники»

— Дело осложнялось тем, что откуда–то появился наследник бывшего хозяина половины дома, — вспоминает Елена. — Юристу, который оформлял эту часть на имя наследника, предлагалось четыре (!) варианта раздела общего имущества, но он не принял ни одного варианта. Тогда ему отдали половину идеальных долей, а нам сказали: «Приватизируйте свои квартиры путем аукциона». Мы согласились — что ж поделаешь, если по–другому нельзя! К тому же в то время никто даже не знал, что это такое — приватизировать путем аукциона. Мы пришли в суд, там никаких конкурентов у нас не было; мы просто получили разрешение на приватизацию, заплатили сертификаты и начали оформлять документы. Мы пребывали в полной уверенности, что это та же приватизация жилья, просто каким–то другим способом. Поэтому, когда позже получили документы, в которых значилось, что каждому из нас, собственников недвижимости по такому–то адресу, принадлежит столько–то идеальных долей, никаких возражений ни у кого из нас, соседей, это не вызвало: доли так доли! Договоры советского времени, в которых каждый из нас, соседей, имел привязку к конкретной квартире, остались в прошлом. И хотя мы по–прежнему проживали в своих квартирах, по документам оказались в некой «виртуальной реальности».

Пардаугава — район замечательный, однако за домами здесь необходимо ухаживать особенно тщательно. Грунтовые воды, осадки и проч. губительно действуют на старую застройку. Приватизировав свои квартиры, мы начали приводить свой дом в порядок, благоустраивать — словом, заботиться. Газ провели, чтобы жить все–таки в условиях ХХI, а не ХIХ века…  

Надо сказать, что «американский наследник» — он же владелец половины идеальных долей здания, — в благоустройстве практически не участвовал. Побыв некоторое время в роли владельца, он решил передать свои доли путем дарения группе риелторов. Новые владельцы тоже за все эти годы палец о палец не ударили, чтобы как–то содержать в порядке свою часть собственности, — только сдавали квартиры и получали за это арендную плату. Затем обвинили нас, что мы, дескать, «не даем им возможности владеть их имуществом». Спрашивается: как это «не даем»? Они же сдают жилье в аренду, получают за это деньги, причем совершенно официально… Но суд сразу же принял сторону наших оппонентов, а нас даже слушать не стали.

Аукционы и адвокаты

Небольшое отступление. В Законе о гражданском процессе есть статьи, пришедшие в наш век, наверное, еще с патриархально–феодальных времен, когда люди жили одной большой семьей, все взрослые члены которой работали наравне, а их жилье считалось общей собственностью. В соответствии с этими статьями, если люди владеют идеальными долями общей недвижимости и если никак по–другому разделить имущество не получается, остается два варианта: жребий или аукцион. В нашем случае суды всех инстанций решили, что недвижимость должна быть продана на аукционе, а полученные деньги после всех отчислений должны быть пропорционально разделены между собственниками идеальных долей.

Такое решение нас не устраивает по двум причинам. Во–первых, мы живем в своих квартирах по 50–60 лет и совершенно не желаем в принципе их продавать и куда–то уходить. Во–вторых — и это главное — не секрет, что аукционы недвижимости могут проходить по–разному. Могут проходить честно. А могут и нечестно — когда собирается узкий круг «своих» людей, искусственно сбивают цену недвижимости, которая в результате уходит за 20–30% реальной стоимости. А потом уже «в кулуарах» она продается по совсем другой цене — по рыночной, гораздо более высокой.

В нашем случае мы реально владельцы квартир, а по документам владельцы каких–то абстрактных идеальных долей, получим на всех лишь половину от суммы, вырученной от официального аукциона. И очень велик риск, что этот аукцион пройдет по второму сценарию. По крайней мере, адвокат наших оппонентов после очередного заседания суда весьма прозрачно намекнул нам, что сделает так, что мы за свое жилье получим сущие копейки, за которые не только жилье — собачью будку и ту не купим…

Мы понимаем, почему наши оппоненты проявляют такую активность. С недавних пор наш район стал очень привлекательным для застройщиков. Очевидно, наши постройки кому–то приглянулись, их либо снесут, либо приведут в порядок и продадут по–дорогому».

Квартирные «бароны»

— Сегодня мы уже дошли до Верховного суда, и тот тоже вынес решение в пользу риелторов, — продолжает читательница. — Наши письма на имя президента страны, мэра Риги и министра юстиции с просьбой установить истину ничего не дали. Похоже, аукцион неизбежен.

Единственная наша надежда — чтобы наше дело было передано в Конституционный суд, единственную инстанцию, которая может отменить решение Верховного суда. Ведь, согласно Сатверсме, человека нельзя лишить его собственности. А нас таким вот образом хотят лишить наших квартир. Это настоящая экспроприация!

Мы просим совсем немного — РЕАЛЬНОГО раздела нашей совместной собственности, чтобы нам оставили наши квартиры, в которых мы живем десятилетиями. Мы благоустроили свое жилье и не хотим его никому продавать — ни на аукционе, ни как–то по–другому!

Сегодня огромное число людей столкнулись с проблемой хозяйской земли под многоквартирными домами — так называемое дело «земельных баронов». Проблема, с которой столкнулись мы, владельцы идеальных долей, уже в ближайшее время может стать не менее мощной миной замедленного действия, потому что случаев, когда дом разделен на идеальные доли, достаточно много. Владельцы этих долей наивно полагают, что живут в собственных приватизированных квартирах, но когда их начнут выживать из этих квартир, выставляя общую недвижимость на аукционы, это станет проблемой не меньшей, чем проблема «земельных баронов»!

Что скажет Фемида?

Ситуацию комментирует юрист, магистр права Ирина Цветкова:

— Принудительная продажа приватизированных в идеальных долях квартир — неординарный случай, по крайней мере для Латвии.

Возможность регистрации квартир в идеальных долях стала возможной благодаря ныне покойному юристу А. Грутупсу, который стоял у истоков создания законов о денационализации и приватизации. Впоследствии он еще и подкрепил это своими комментариями к закону в юридической литературе, на что сегодня ссылаются судьи в своих решениях.

В данном случае совершенно очевидно искусное использование юридических конструкций проворными «американскими наследниками» и их преемниками при слабой защите интересов пострадавших владельцев. Суд указывал ответчикам на то, что в дело так и не был подан на рассмотрение проект плана реального раздела, а также нет соответствующего заключения самоуправления о возможности реального раздела.

К сожалению, сегодня суд кассационной инстанции имеет право не принимать кассацию к рассмотрению, отписавшись отсутствием значения такого рассмотрения для судебной практики и юдикатуры. Хотя здесь однозначно было основание для пересмотра применения материальных норм в деле, квартирная собственность — это не то же самое, что обычная общая собственность.

Несмотря на то что суды обязаны применять законы Латвии, разъяснять сторонам их права и возможности решения спора (не только зачитывая статью закона на заседании суда), на деле мы видим формализм, ущемляющий права собственности владельцев.

Поэтому сейчас обязательно нужно подать ходатайство в Конституционный суд о нарушении статьи 105 конституции, защищающей права собственности.

В деле как третья сторона не было приглашено Госагентство недвижимости. Оно в договорах на приватизацию четко указало, что приватизируются идеальные доли конкретных квартир — с конкретными номерами и конкретным месторасположением и планировкой. На данный момент есть основания для иска против Госагентства недвижимости (которое сейчас называется ГАО Valsts nekustamie IpaSumi) за введение в заблуждение и причинение убытков. Люди по договору покупали квартиры, именно квартиры, а не какие–то идеальные доли на лестничной клетке или чердаке. Поэтому, если суд посчитал, что можно запросто продать с торгов квартиры как общую собственность, владельцы регрессом должны обратиться с иском против ГАО Valsts nekustamie IpaSumi.

Также необходимо обратиться в департамент собственности Рижской думы для получения заключения о возможности реального раздела. Если удастся получить такое заключение, будет возможность подать новый иск и попытаться отстоять свое жилье.

Марина БЛУМЕНТАЛЬ. 

Подпишись на наш телеграмм канал и узнай первым о выходе анонсов самых обсуждаемых новостей
Комментарии к новости
Добавить комментарий
Добавить свой комментарий:
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
  • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
    heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
    winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
    worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
    expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
    disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
    joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
    sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
    neutral_faceno_mouthinnocent
Это код:
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив
Введите сюда: